QUAIS SÃO OS DIREITOS DO INQUILINO E DO LOCADOR

As alterações na Lei do inquilinato que passaram a vigorar em 2010, aceleram despejo e dão maior segurança aos locadores.

Ações de Despejo

Os donos e inquilinos de bens residenciais e comerciais estão mais amparados com novas regras no campo da locação imobiliária. Com a entrada em vigor de alterações na Lei do Inquilinato, os participantes desse mercado apontam um reequilíbrio de forças na balança de suas relações.

Isto porque as mudanças pesam mais a favor dos proprietários, que ganham mais segurança nas transações, e dos fiadores, menos amarrados aos acordos. Para imóveis residenciais, a novidade mais impactante é a aceleração o despejo de locatários inadimplentes.

Assim que o inquilino é citado em uma ação de despejo, ele agora tem 15 dias para purgar a mora [pagar a dívida em juízo] ou o processo prosseguirá.

Pela legislação anterior, o devedor podia pedir mais um prazo para quitar o débito. Nos contratos que não incluem garantia locatícia – fiador, seguro-fiança ou depósito caução-o locatário já é obrigado a sair do imóvel se não se paga nos 15 dias. O juiz dá uma liminar de despejo, que pode ser conseguida também, desde que haja caução de pelo menos três meses de aluguel, quando a ação de despejo for fundada na falta de pagamento (artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei do Inquilinato).

Fiador:

O fiador, por sua vez, passou a ter o direito de exoneração da obrigação ao fim do prazo de locação definido no contrato mesmo que o inquilino continue no imóvel com a anuência do locador – o que caracteriza a continuidade do acordo por prazo indeterminado. Depois de comunicar a desistência, o fiador ainda é responsável durante 120 dias, e o locatário deve apresentar uma nova garantia em até 30 dias – ou poderá ser despejado. Se o fiador desistir da obrigação, o inquilino terá 30 dias para apresentar nova garantia.

Breve Resumo das principais alterações

 
>> O locatário agora só pode pagar o aluguel devido em juízo uma vez a cada 24 meses; antes, eram possíveis duas vezes a cada 12 meses.

 >> Para contratos de locação sem garantia: se o proprietário entrar com uma ação de despejo em caso de inadimplência, o inquilino, independentemente de sua situação, deverá saldar a dívida em até 15 dias ou terá de deixar seu imóvel.

 >> Com garantia, o inquilino pode continuar no imóvel enquanto corre o processo
 

>> Ao fim do contrato, o fiador pode exonerar-se da obrigação, mesmo que locador e locatório queiram continuar o acordo.

 >> Após comunicar as partes, ele ainda responde pela fiança por 120 dias.

 >> Em imóvel alugado por um casal, o fiador poderá pedir exoneração em caso de separação.

 
>> Com a desistência do fiador, o locatário terá 30 dias para apresentar uma nova garantia ao locador, se ele assim o exigir; caso contrário, será despejado.

 
>> Se o locador pedir o imóvel de volta sem justificativa (a chamada denúncia vazia) em até 30 dias antes do fim do contrato, o locatário poderá ser despejado em 15 dias.

 
>> O despejo ocorrerá mesmo se a ação seguir em outras instâncias.

 
>> Quando o locatário entra com uma ação renovatória (locação comercial) para assegurar – só se estiver há cinco anos no imóvel - ,poderá ser despejado em 30 dias se o juiz de primeira instância a indeferir.

 

Forte Abraços e até mais!!

Dr. Alexandre Rainha

DIFERENÇA ENTRE ANUIDADE DE CARTÃO DE CRÉDITO PODE CHEGAR A 230%

Muitos consumidores comprometem boa parte de seus orçamentos com o cartão de crédito - por isso é importante ficar atento às taxas cobradas por eles. A pesquisa feita pelo Movimento das Donas de Casa (MDC-MG) em parceria com o Procon Municipal de Belo Horizonte sobre cobrança bancária de seus serviços apontou variação de quase 230% em relação à anuidade do cartão de crédito. Neste item a diferença entre o banco Santander, com a maior taxa, e o banco Bradesco, que apresenta a menor, é de R$ 100,00.

O banco apresenta taxas mais acessíveis em outros itens, que não se tornam vantajosas, já que a diferença entre os demais serviços não é grande. Isso significa que, observando algumas cobranças individuais com mais critério, o consumidor pode fazer escolhas melhores entre abrir conta em um banco ou em outro. Na segunda maior variação foi encontrada na Taxa Mensal de Manutenção da Conta Corrente, chegando a 108%. Neste caso o Banco HSBC apresenta a maior taxa e a Caixa Econômica Federal a menor. A renovação de cadastro, terceira maior variação, não é cobrada em todos os bancos pesquisados: entre as seis instituições apenas duas fazem a cobrança, Santander e HSBC. A diferença entre eles ficou em 107%, sendo a taxa mais cara encontrada no HSBC.

Enfim, taxas e juros bancários são ingredientes que geralmente resultam em abusividade requerendo do consumidor uma atenção redobrada e em muitas vezes, o socorro do Poder Judiciário para revisar estes contratos.

FIQUE ATENTO E FAÇA VALER O SEU DIREITO DE CONSUMIDOR!!!

Abraços

PROFESSOR. Obtenha na justiça o reajuste de seus vencimentos com base na lei do piso nacional

Entenda

Em 2008 o Governo Federal criou a Lei 11.738/08 a qual estabeleceu um piso mínimo nacional para os trabalhadores da educação.

Vários governos estaduais ajuizaram uma ação direta de inconstitucionalidade (ADIN 4167) contra esta lei, por entender que a lei definia de forma equivocada o que seria piso remuneratório.

Os governos estaduais defendiam que por piso remuneratório deveria ser entendido o valor mínimo global (salário básico + vantagens + gratificações) que um professor com quarenta horas teria direito em receber.

Já os defensores da lei diziam que não, piso é salário básico, ou seja, aquele valor lançado no contra cheque e sobre o qual se aplicam as vantagens e gratificações a fim de se calcular o valor da remuneração total.

Inicialmente o STF parecia que iria julgar a causa conforme o entendimento dos governadores, mas, em uma virada pró educação, o tribunal disse que o valor do piso nacional equivale ao vencimento básico de um professor com 40 horas, ou seja, o vencimento básico é aquele que não considera qualquer vantagem ou gratificação.

Esta decisão do STF tem um impacto tremendo em todo Brasil, pois isto significa que a partir de agora (o piso de 2011 esta em R$ 1.597,87) todo o professor estadual tem direito a ter seus vencimentos básicos reajustados com base neste valor.

Ocorre, entretanto que os governos estaduais estão se negando a cumprir a lei, assim para receber este direito os professores deverão ir a justiça.

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Do Valor atual do piso dos professores

A lei do piso estabeleceu que o piso salarial dos professores deve ser atualizado anualmente no mês de janeiro aplicando-se o mesmo percentual de crescimento do valor anual mínimo por aluno definido nos termos da lei 11.494/2007

 

Art. 5º  O piso salarial profissional nacional do magistério público da educação básica será atualizado, anualmente, no mês de janeiro, a partir do ano de 2009. Parágrafo único.  A atualização de que trata o caput deste artigo será calculada utilizando-se o mesmo percentual de crescimento do valor anual mínimo por aluno referente aos anos iniciais do ensino fundamental urbano, definido nacionalmente, nos termos da Lei no 11.494, de 20 de junho de 2007.

Sendo assim, para se chegar ao valor do piso basta aplicar-se a tabela abaixo obtida em www.fnde.gov.br

Ano	FUNDEB RS	Percentual	Piso
2008	R$ 1.683,93	0 %	R$ 950,00
2009	R$ 2.012,29	19,49 %	R$ 1.135,15
2010	R$ 2.003,06	- 0,004 %	R$ 1.130,60
2011	R$ 2.355,84	17,61 %	R$ 1.329,69
2012	R$ 2.913,05	23,65%	R$ 1.644,16

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Como sei se tenho direito ou não ?

Até onde sabemos nenhum Estado e poucos municípios brasileiros estãi cumprindo a lei, assim é muito provável que você tenha este direito no entanto para verificar se você tem direito é bem simples.

O valor atual do piso para 40 horas é de R$ 1.644,16, ou seja o valor da hora é de R$ 41,10

Assim para saber qual o valor que deveria ser o seu vencimento básico multiplique a sua carga horária por 41,10

Após confira em seu contra cheque se o valor do seu vencimento básico é menor ou maior que este número, se for menor, sim, você tem direito.

Importante salientar: Mesmo que o valor total do seu vencimento seja superior a R$ 1.644,16 isto não significa que você não tenha o direito, pois o que vale não é o valor global da remuneração, mas o salário básico.

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Isto também vale para aposentados ?

Sim, de acordo com a lei os professores aposentados têm direito a igualdade de vencimentos com os professores da ativa.

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O que preciso para entrar com a ação?

Para ajuizar este processo você vai precisar além de logicamente de um advogado de sua confiança, dos seguintes documentos:

  - Último contra cheque

  - Ato de aposentação no caso dos aposentados.

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O que poderei receber entrando com o processo ?

Ajuizando o processo você poderá imediatamente ter um aumento no seu salário e ainda receber o que deveria ter recebido desde o ano de 2009.

Fonte: Internet

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATOS... FIQUE LIVRE DAS SUAS DÍVIDAS

Antes de falarmos sobre as Ações Revisionais, quero aqui dar uma notícia muito importante. Na semana passada, estive em Porto Alegre, na sede do Escritório de Advocacia Gabriel Garcia Advogados Associados e em reunião realizada, firmamos um contrato no qual associei meu escritório à este escritório, possibilitando assim uma extensão no Estado de São Paulo do trabalho daqueles profissionais de larga experiência em Ações Revisionais conosco e vice-versa. Meus agradecimentos ao Dr. Gabriel Garcia que nos recebeu com tanto carinho naquele Estado e contribuiu com as explicações neste texto. Com este contrato, nós passamos a ter mais profissionais para um trabalho em parceria, atendendo diversas áreas do Direito.

Livre-se de suas dívidas - Ação Revisional de Contrato - Veja como funciona!

O que é ?

Ação Revisional de contrato é uma demanda judicial através da qual se busca a revisão de cláusulas de um contrato de financiamento objetivando a redução ou eliminação de seu saldo devedor, bem como a modificação de valores de parcelas, prazos e até mesmo o recebimento de valores já pagos.

As ações revisionais de contrato mais comuns são as ligadas a financiamentos de veículos (consórcios / alienação fiduciária), de imóveis, crédito pessoal,  cheque especial,  cartões de crédito e dívidas agrícolas. Cabe dizer que muitas vezes em uma ação revisional analisamos mais de um tipo de contrato. Ex. Ação revisional contra um banco onde se revisa o cheque especial, os cartões de crédito e os financiamentos. No decorrer deste texto analisaremos mais detalhadamente tudo isto. 

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O que pode ser revisado em um contrato?

  Em uma ação revisional de contrato podem ser discutidos muitos temas, vejamos alguns

● Abusividade da taxa de juros remuneratórios

  Taxa de juros remuneratórios de um contrato é a taxa de juros paga pelo cliente durante o período da contratação, sem inadimplência.

  Considera-se abusiva uma taxa de juros de um contrato sempre que ela estiver acima da taxa de juros média praticada no mercado para a mesma espécie de contrato. Assim, uma taxa de juros de 3% que pode ser em uma determinada época considerada abusiva para um contrato de aquisição de veículo com garantia de alienação fiduciária, pode ao mesmo tempo e data não ser abusiva para um contrato de empréstimo pessoal, isto porque no segundo caso o risco para quem empresta o dinheiro é maior que no primeiro, pois não existe garantia.

   Para verificar na prática se a taxa de juros de um contrato é abusiva ou não deve se comparar a taxa de juros do contrato com a taxa média de juros do mercado a qual é publicada todo mês no site do Banco Central do Brasil.

●Exemplo de abusividade: Vendas Casada

Para fechar aquele contrato de financiamento ou renovar o seu cheque especial você foi persuadido a comprar aquele seguro que você nem sabe como funciona, ou aquele título de capitalização que nunca quis. Se você respondeu sim você foi vítima da venda casada que ocorre quando as instituições financeiras condicionam a realização de determinada coisa a compra de outra. Tal prática é ilegal, e você tem direito a devolução em dobro dos valores pagos a título de pagamento de produtos adquiridos de tal forma.

Quando vale a pena ajuizar uma ação revisional ?

Uma ação judicial não é brinquedo, processo e justiça é coisa séria, assim recomenda-se o ajuizamento de ações revisionais tão somente quando a pessoa/empresa:

- Entrar num ciclo de endividamento crescente - bola de neve - onde por mais que ela pague as dívidas estas só cresçam;

- Estiver ameaçada de perder bens devido a dívidas ou a impossibilidade de seguir pagando as parcelas de um financiamento;

- Não estiver tendo acesso ao seu salário / renda devido a quantidade de prestações e dívidas que possui.

- Sempre que estiver a ponto de perder o sono, de entrar em depressão por não saber se vai conseguir honrar ou não com os compromissos.

  Nestas situações recomenda-se fortemente que a pessoa procure um advogado e ajuíze um ação revisional de contrato, pois como dizia Nietzsche o sono é o bem mais sagrado de um ser humano e perder ele preocupado com dívidas não vale a pena.

* Quando não vale a pena entrar com uma ação revisional: Quando estiver tudo tranquilo e o único objetivo é pagar menos. 

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Como funciona uma ação revisional ?

De regra ao entrar com uma ação revisonal solicitamos ao juiz que defira uma liminar para o cliente a fim de que:

1. O credor seja proibido de inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes (SPC / SERASA / CADIN, etc). Caso o nome do cliente já esteja sujo solicitamos a baixa das inscrições.

2. Permita ao autor continuar na posse do bem evitando busca e apreensão e reintegração de posse. Isto se pede em casos como financiamento de veículos, imóveis e máquinas.

3. Autorize o autor a depositar em juízo o valor que entende devido.

4. Proíba o réu de efetuar descontos em folha/conta corrente.

5. Devolva os títulos contra terceiros descontados pelo autor (caso de desconto bancário).

A liminar pode ser deferida (concedida) de forma parcial, ou completa ou indeferida (negada). Caso o juízo negue a liminar se entra com um recurso para o Tribunal de Justiça.

Deferida a liminar o autor ficará com o seu nome limpo, de posse do bem e ou sem desconto em folha (tudo conforme o caso) até o julgamento da causa ou revogação da liminar.

O processo após a liminar vai ter trâmite padrão, ou seja, o réu vai contestar, ou autor vai apresentar réplica, vão ser produzidas as provas (de regra não haverá audiência), vai haver sentença, desta sentença haverá recurso que será julgado pelo Tribunal, após haverá mais recursos e a coisa assim vai indo...

Pois bem, durante o tempo deste calvário na justiça o autor ficará depositando em juízo o valor que entende dever, e buscará se equilibrar financeiramente, paralelamente a isto vamos começar a negociar um acordo com o credor, de fato podemos dizer que mais de 90% das ações revisionais acabam em acordo através do qual o credor concede algum desconto para encerrar a questão levantando o dinheiro que foi depositado pelo autor em juízo.

Existe casos em que o cliente acaba por receber dinheiro de volta ao final da ação revisional, isto ocorre de regra em contratos longos ou naqueles em que o montante pago a títulos de juros pelo cliente foi muito maior que o valor mutuado, mas de fato, pela nossa experiência, melhor do que esperar 6 anos para ver se recebe alguma coisa de volta ou não, o melhor é fechar um acordo com o credor e se livrar da dívida e do processo.

Em todos os casos uma coisa é certa a vida do cliente melhora muito, pois o mesmo pode reencontrar o seu centro.

QUAISQUER DÚVIDAS, ENTREM EM CONTATO COMIGO MANDANDO MENSAGENS no email: advogado.rainha@gmail.com ou no vereador.rainha@gmail.com 

Forte abraço.

fonte: clicdireito

DESCONTO DE EMPRÉSTIMO EM FOLHA NÃO DEVE ULTRAPASSAR 30% DOS VENCIMENTOS

A lei 10.820 de 2003, dispõe sobre a autorização para desconto de prestações em folha de pagamento. Esta lei abrange os empregados regidos pela C.L.T. (Consolidação das Leis do Trabalho), os quais podem autorizar o desconto de empréstimos, financiamentos e operações de arrendamento mercantil concedidos por instituições financeiras e sociedades de arrendamento mercantil, até o limite de 30%.

Este desconto poderá também incidir sobre verbas rescisórias, entretanto o que é vedado por lei é o desconto superior aos 30% nos vencimentos. Este percentual, no caso de muitas pessoas, já está acima dos 50% com o conhecimento dos bancos e instituições e sendo descontados na folha de pagamento do empregado.

Pois bem, trata-se de um desconto ilegal e remediável por meio de ação judicial, com fundamento na lei que mencionei acima. Interessante que existem Estados e Municípios que, por meio de legislação estadual ou municipal, aumentaram este percentual. Por exemplo, no Rio Grande do Sul, este percentual foi elevado a 70% para os servidores estaduais. Felizmente, felizmente o STJ, atendo aos absurdos da legislação que permitia 70% de descontos, se manifestou no sentido de que nenhum trabalhador, seja da iniciativa privada, setor público ou terceiro setor pode ter mais de 30% de seu salário descontado para pagar empréstimos.

Essa foi a decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao atender o recurso de uma servidora pública gaúcha contra o Banco Santander Banespa S/A, que aplicava um percentual próximo dos 50%. 

Tal decisão se baseou, segundo o Relator da Matéria, no princípio da razoabilidade e pela natureza alimentar do salário.

Conheça e exerça o seu direito!!!

DONOS DE LINHAS TELEFÔNICAS DA ANTIGA TELESP, TEM DIREITO ÀS AÇÕES

Você sabia que quem adquiriu telefones das antigas companhias estatais de telefonia tinham direito de receber ações destas empresas. O que ocorre é que naquela época não se podia simplesmente assinar um serviço mensal de telefonia como hoje, pois os consumidores eram obrigados a comprar uma cota da companhia para poderem usufruir dos serviços desta, ou seja os consumidores eram compelidos a virarem sócios da empresa para terem o direito de assinar seus serviços.

Quando falamos em direito as ações devemos deixar claro que hoje estes se constituem em dois direitos diversos.

1. Direito a receber o dinheiro das ações (ações que você já possui, mas provavelmente nem sabe disto)

2. Direito de receber as diferenças de ações.

O direito as ações nunca prescreve, assim nunca prescreve o seu direito de vender estas ações e receber um dinheiro por elas.

Porque isto ocorreu? 

Isto ocorreu porque as empresas de telefonia estatal (CRT, TELEBRÁS, TELESP, TELERJ, Telesc, Telepar, etc), não emitiam as ações ao comprador no exato momento da compra do telefone, de forma que face à desvalorização monetária, inflação e conseqüente variação no valor das ações, quando  da emissão das ações estas eram repassadas ao consumidor em uma quantidade muito inferior a que ele realmente tinha direito.

EXEMPLO PRÁTICO: Um consumidor que adquiriu uma linha telefônica em 18/02/91 pelo valor de $ 601.635,60, (na época o valor patrimonial da ação conforme o balancete era de $ 49,3809), deveria ter recebido 12.184 ações, no entanto recebeu tão somente 3.020 ações, isto porque a empresa só emitiu as ações um ano após o pagamento, de forma que este consumidor tem o direito a receber uma complementação de 9.164 ações da antiga CRT, traduzindo isto em dinheiro será cerca de R$ 20.000,00  (vinte mil reais).

Este é o seu direito, não deixe de exerce-lo. 

AUMENTO DA EXPECTATIVA DE VIDA, MUDA CÁLCULOS DA APOSENTADORIA

A expectativa de vida da população brasileira mudou e provocou alterações no cálculo das aposentadorias. A notícia é boa. O brasileiro está vivendo mais. Segundo o IBGE, uma pessoa que nasceu em 2010 tinha a expectativa de viver 73 anos, 9 meses e 3 dias. Em 2011, a expectativa subiu para 74 anos e 29 dias, quase quatro meses a mais.

Quando a expectativa de vida dos cidadãos aumenta, a população do país fica mais velha e isso tem um custo para a Previdência. Mais contribuintes vão receber aposentadoria por mais tempo. Para tentar evitar o desequilíbrio nas contas do INSS e a falta de dinheiro para pagar os benefícios, foi criado em 1999 o famigerado fator previdenciário. Explicando melhor: O objetivo era que os brasileiros demorassem um pouco mais para se aposentar ou recebessem um pouco menos se pedissem a aposentadoria assim que completassem o tempo mínimo de contribuição, que é de 30 anos para as mulheres e 35 para os homens hoje.

Assim, se você quiser se aposentar com uma idade tida pela Previdência Social como nova, isso faz o que você seja inserido na fórmula, o que reduzirá drasticamente a sua aposentadoria.

O Jornal Hoje, da TV Globo noticiou e explicou o seguinte:

A fórmula matemática para calcular o valor a receber da Previdência leva em conta a expectativa de vida para cada faixa etária. A tabela divulgada nesta quinta-feira (29) pelo IBGE mostra que de 45 a 48 anos, a expectativa de vida aumentou. Com isso, as aposentadorias pedidas a partir de segunda-feira (3) vão diminuir. Exceto para quem tem 47 anos, faixa em que nada mudou.

O mesmo acontece de 49 a 54 anos. O benefício ficará igual. Mas, para quem tem de 55 a 65 anos, a expectativa de vida caiu. E o valor da aposentadoria ficará maior.

Vejamos o exemplo de um homem com contribuição de R$ 2 mil e que se aposente hoje aos 57 anos de idade. Ele seria beneficiado. A aposentadoria passaria de R$ 1.543 para R$ 1.549 com a nova tabela.

Agora convenhamos, no Brasil raramente ocorrem situações para beneficiar a população menos favorecida e quando isso acontece, o benefício é irrisório demais... mas, direitos são direitos e o objetivo aqui é te deixar informado.

Forte abraço, meus amigos.